Die Grundsteuer ist eine sogenannte Realsteuer, d.h. die Besteuerung knüpft ausschließlich an das Besteuerungsobjekt (hier Grundbesitz) an. Die wirtschaftlichen oder persönlichen Verhältnisse des Eigentümers sind unerheblich.

Steuergegenstände sind Betriebe der Land- und Forstwirtschaft (Grundsteuer A) und sonstige Grundstücke (Grundsteuer B).

Die Grundsteuer wird in drei selbständigen aufeinander folgenden Verfahrensstufen ermittelt: In der ersten Stufe, dem Einheitswertverfahren, wird der Wert des Grundbesitzes ermittelt. In der zweiten Stufe, dem Steuermessbetragsverfahren, erfolgt ein Ausgleich der Wertsteigerungen. In der dritten Stufe, dem Steuerfestsetzungsverfahren, wird die Grundsteuer unter Berücksichtigung des Einheitswerts des Grundbesitzes, des Steuermessbetrags und des Hebesatztes der Gemeinde festgesetzt.

Im Einheitswertverfahren nimmt das zuständige Finanzamt eine Bewertung des Grundbesitzes vor und stellt den Einheitswert nach den Bestimmungen des Bewertungsgesetzes fest und erstellt einen Einheitswertbescheid. Dann erteilt das Finanzamt auf dieser Grundlage einen Grundsteuermessbescheid. Die Stadt bzw. Gemeinde setzt dann die Grundsteuer fest. Dabei wird der Grundsteuermessbetrag mit dem für das jeweilige Jahr gültigen Hebesatz multipliziert.

Rechtsmittel

Der Einheitswert- bzw. Grundsteuermesssbescheid ist ein sogenannter Grundlagenbescheid. Einwendungen gegen die Feststellungen im Einheitswert- bzw. Grundsteuermessbescheid  (insbesondere gegen die Steuerpflicht als solche oder gegen die Höhe des Steuermessbetrages) sind durch den Einspruch bei dem Finanzamt zu erheben, das diesen erlassen hat. Der Einheitswert- bzw. Grundsteuermessbescheid enthält eine entsprechende Rechtsbehelfsbelehrung. Der Grundsteuerbescheid der Gemeinde ist ein sogenannter Folgebescheid. Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid der Stadt oder Gemeinde ist in diesen Fällen nicht zu erheben. Soweit das Finanzamt den Messbescheid ändert, ist die Gemeinde gesetzlich verpflichtet, den Grundsteuerbescheid entsprechend zu ändern.

Zahlweise

Fällig wird die Grundsteuer je zu einem Viertel ihres Jahresbetrags am 15.02., 15.05., 15.08. und 15.11. eines Jahres (§ 28 GrStG). Sie kann auch am 01.07. jeden Jahres in einem Jahresbetrag entrichtet werden. Eine Umstellung der Zahlweise muss bis spätestens 30.09. beim Amt für Rechnungswesen und Steuern der Gemeinde beantragt werden und gilt dann ab dem folgendeen Kalenderjahr.

Verfahren bei Grundstücksübertragungen

Die Grundsteuer ist eine Jahressteuer. Steuerschuldner der Grundsteuer für das jeweilige Kalenderjahr ist derjenige, dem das Grundstück, die Eigentumswohnung usw. zum 1. Januar eines Jahres gehört (Stichtagsprinzip). Bei einem Eigentumswechsel wird eine Umschreibung der Grundsteuer von der Gemeinde erst vorgenommen, wenn das Finanzamt den Grundbesitz dem neuen Eigentümer in einem Bescheid zugerechnet hat (sog. Zurechnungsfortschreibung). Diese Zurechnungsfortschreibung erfolgt zum 1. Januar des auf den wirtschaftlichen Eigentumsübergangs folgenden Jahres. Etwaige anderslautende Vereinbarungen im notariellen Vertrag wirken nur im Innenverhältnis und haben keine Auswirkungen auf die Steuerpflicht des Voreigentümers. Dieser bleibt für die rechtzeitige und vollständige Entrichtung der Grundsteuer verantwortlich (§§ 9, 10 und 17 GrStG). Seine Zahlungspflicht endet erst, wenn er einen Grundsteuerbescheid erhält, aus dem das Ende seiner Steuerpflicht hervorgeht. Der neue Eigentümer kann erst zu diesem Zeitpunkt durch einen Grundsteuerbescheid zur Zahlung der Grundsteuer herangezogen werden.