Was ist die Grundsteuer?

Die Grundsteuer wird auf den Grundbesitz erhoben. Hierzu gehören Grundstücke einschließlich der Gebäude und Wohnungen sowie Betriebe der Land- und Forstwirtschaft. Gezahlt wird sie grundsätzlich vom Eigentümer. Im Fall der Vermietung kann die Grundsteuer über die Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden.

Die Grundsteuer ist für die Städte und Gemeinden sehr wichtig. Die durch die Grundsteuer erzielten Einnahmen (derzeit fast 15 Mrd. Euro jährlich) fließen ausschließlich diesen zu.

Warum Grundsteuerreform?

Das Bundesverfasssungsgericht hat das derzeitige System der grundsteuerlichen Bewertung im Jahr 2018 für verfassungswidrig erklärt, da es gleichartige Grundstücke unterschiedlich behandelt und so gegen das im Grundgesetz verankerte Gebot der Gleichbehandlung verstößt.

Die bisherige Berechnung der Grundsteuer basiert auf Jahrzehnte alten Grundstückswerten (den sog. Einheitswerten). Im Westen werden die Grundstücke nach ihrem Wert im Jahr 1964 berücksichtigt, in den ostdeutschen Ländern sogar nach ihrem Wert im Jahr 1935. Da sich die Werte von Grundstücken seit den Jahren 1935 und 1964 sowohl im Westen als auch im Osten sehr unterschiedlich entwickelt haben, kommt es aktuell zu steuerlichen Ungleichbehandlungen. Im Ergebnis hat sich die Einheitsbewertung von den tatsächlichen Werten der Immobilien entkoppelt. Gegenwärtig können für vergleichbare Grundstücke in benachbarter Lage erheblich unterschiedliche Grundsteuerzahlungen fällig werden, teilweise mehr als das Dreifache.

Zeitlicher Ablauf der Grundsteuerreform

Das Bundesverfassungsgericht hatte entschieden, dass spätestens bis zum 31. Dezember 2019 eine gesetzliche Neuregelung getroffen werden mußte. Die Grundsteuer kann und wird jedoch in ihrer jetzigen Form übergangsweise bis zum 31. Dezember 2024 weiter erhoben werden.

Der gesamte Grundbesitz in Deutschland wird auf den Stichtag 1. Januar 2022 neu bewertet, d.h. mit den am 1. Januar 20222 bestehenden Verhältnissen. Hierfür müssen die Eigentümer bis zum 31. Oktober 2022 eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts elektronisch an das Finanzamt übermitteln. Ab dem 1. Januar 2025 wird dann die Grundsteuer auf Grundlage des neuen Rechts erhoben.

Wie berechnet sich zukünftig die Grundsteuer?

Wie bisher berechnet sich die Grundsteuer zukünftig in drei Schritten: Wert des Grundbesitzes x Steuermesszahl x Hebesatz.

Erster Schritt: Berechnung des Grundsteuerwerts. Wesentliche Faktoren sind der Wert des jeweiligen Bodens (Bodenrichtwert) und die Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete, die u.a. von der sog. Mietniveaustufe der jeweiligen Gemeinde abhängt (je höher die Mietniveaustufe, desto höher ist tendenziell die Miete in einer Gemeinde). Weitere Faktoren sind die Grundstücksfläche, Grundstücksart und das Alter des Gebäudes. Sonderregelungen gelten in einigen Bundesländern: Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben von einer Öffnungsklausel Gebrauch gemacht und die Bewertung des Grundvermögens für Zwecke der Grundsteuer landesgesetzlich geregelt.

Zweiter Schritt: Ausgleich der Wertsteigerungen, die im Vergleich von den aktuellen zu den seit den Jahren 1935 bzw. 1964 nicht mehr aktualisierten Werten entstanden sind. Dazu wird die sog. Steuermesszahl gegenüber dem jetzigen Wert deutlich gesenkt, auch um den sich aus der Neuberechnung der Grundsteuerwerte ergebenden höheren Werte auszugleichen. Für Wohngrundstücke (Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum) wird die Steuermesszahl von bisher 0,35 Prozent auf 0,031 Prozent gesenkt, für Nichtwohngrundstücke (Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum, sonstige bebaute Grundstücke) von bisher 0,35 Prozent auf 0,034 Prozent. Auch erhalten Gesellschaften, die günstiges Wohnen möglich machen sowie Wohnungen der sozialen Wohnraumförderung einen zusätzlichen Abschlag bei der Steuermesszahl um 25 Prozent. Das Saarland und Sachsen haben die Öffnungsklausel genutzt, um vom Bundesgesetz abweichende Steuermesszahlen einzuführen.

Dritter Schritt: Hebesätze der Gemeinden. Sollte sich in einzelnen Gemeinden das Grundsteueraufkommen wegen der Neubewertung verändern, besteht für sie die Möglichkeit, ihre Hebesätze anzupassen und so dafür zu sorgen, dass sich insgesamt ihr Grundsteueraufkommen nicht erheblich verändert.

Kommt es durch die Grundsteuerreform zu einer höheren Grundsteuer?

Die Grundsteuerreform war erforderlich, um den Verstoß gegen das Gebot der Gleichbehandlung zu beseitigen. Erklärtermaßen soll die Reform insgesamt aufkommensneutral gestaltet werden (insbesondere durch die Absenkung der Steuermesszahl und die angekündigte Anpassung der Hebesätze durch die Gemeinden). Die Gesamtheit der Steuerzahler einer Gemeinde soll also nicht mehr oder weniger Grundsteuer zahlen.

Wie hoch die individuelle Steuerzahlung ab 2025 sein wird, läßt sich zur Zeit noch nicht berechnen. Dazu müssen zunächst die individuellen neuen Grundstückswerte ermittelt werden und der jeweilige (neue) Hebesatz der Gemeinde feststehen.

Jedenfalls werden einige Steuerzahler mehr Grundsteuer zahlen als bisher. So beträgt z.B. heute die Grundsteuerschuld pro Jahr für ein Einfamilienhaus in Dresden West mit 106 qm Wohnfläche 255 Euro, und wird nach der Reform ohne Anpassung des Hebesatzes (635 %) bei 450 Euro liegen (+76 %) und nach der Reform mit der angekündigten Anpassung des Hebesatzes (490 %) bei 347 Euro (+36 %) (Quelle: Bundesministerium der Finanzen).

Bessergestellt werden jedenfalls die Eigentümer (und damit auch die Mieter) von großen Mehrfamilienhäusern und Wohnungsbaugenossenschaften: Für eine Großwohnimmobilie mit 2.800 qm Wohnfläche zahlt die Genossenschafft heute Grundsteuer in Höhe von 5.958 Euro pro Jahr, nach der Reform ohne Anpassung des Hebesatzes (635 %) 4.714 Euro (-21%) und nach der Reform mit Anpassung des Hebesatzes (490 %) 3.637 Euro (-39 %) (Quelle: Bundesministerium der Finanzen).

Für einige Eigentümer könnte sich wenig ändern. So zahlt der Eigentümer einer Etagenwohnung mit 76 qm Wohnfläche in Dresden Ost heute Grundsteuer in Höhe von 216 Euro pro Jahr, nach der Reform ohne Anpassung des Hebesatzes (635 %) 285 Euro (+32 %) und nach der Reform mit der angekündigten Senkung des Hebesatzes (490 %) 219 Euro (+1%) (Quelle: Bundesministerium der Finanzen).

Ob es allerdings bei allen Städten und Gemeinden tatsächlich zu der angekündigten Senkung der Hebesätze kommen wird, erscheint angesichts der angespannten Finanzlage vieler Städte und Gemeinden und der Tatsache, dass die Grundsteuer eine ihrer wichtigsten Einnahmequellen darstellt höchst zweifelhaft. Kommt es nicht dazu, zahlt aufgrund der Reform auch die Gesamtheit der Steuerzahler einer Gemeinde mehr Grundsteuer als bisher.

Rechtsanwalt und Steuerberater Wolf-D. Glockner, 10.06.2022